办理房屋抵押贷款需满足房产条件、借款人资质、用途合规三大核心要求，具体条件和手续如下（附全流程详解）：
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一、基础申请条件
（一）房产要求
产权明晰
房产证（不动产权证）齐全，无查封、冻结、纠纷。
接受类型：商品房、别墅（部分银行不受理）、经济适用房（补缴土地出让金后）。
拒贷类型：小产权房、未满5年的保障房、农村自建房（无集体土地证）。
房龄与面积
住宅房龄≤30年（一线城市核心区可放宽至35年），面积≥50㎡。
商铺/办公楼房龄≤20年，面积≥100㎡。
估值空间
抵押率≤评估价70%（住宅），二押需扣除剩余房贷（例：评估价500万，一押最高贷350万）。
（二）借款人要求
条件 银行标准 非银机构标准
年龄 22-65周岁（主贷人） 20-70周岁
征信 近2年无“连三累六”，查询不超6次/月 接受当前逾期（需结清）
收入负债比 月收入≥月供2倍，负债率≤50% 负债率可放宽至70%
职业稳定性 在职≥6个月/经营满2年 接受自由职业（需流水佐证）
⚠️ 特殊人群：退休人员需追加担保人，学生不可作为主贷人。
二、必备手续与材料清单
（一）基础证件
身份证明：身份证、户口本、婚姻证明（离婚需离婚协议）。
房产证明：房产证/不动产权证、购房合同及发飘。
还款能力证明：
工薪族：近6个月工资流水、社保/公积金缴存记录。
经营者：营业执照、对公流水、纳税记录。
（二）用途证明（严禁流入房市/股市）
用途 所需材料
经营周转 购销合同、企业财务报表
装修房屋 装修合同、装修公司资质证明
教育医疗 学校录取通知书/医院诊断证明
三、全流程6步走（耗时10-20天）
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A[房产评估] --> B[选择机构] --> C[提交申请] --> D[审批面签] --> E[抵押登记] --> F[放款]
房产评估（1-3天）
银行指定评估公司上门勘验，费用500-2000元（通常借款人承担）。
成都参考价：住宅评估价≈市场价×85%-90%（金融城板块可达95%）。
选择贷款机构
利率对比：
银行：年化3.45%-6%
担保公司：年化8%-15%+服务费1%-3%
典当行：月息1.5%-2.5%
提交材料审批（3-7天）
银行审查征信、流水、用途真实性。
面签合同（1天）
夫妻双方携证件到机构签约，需现场拍照录像。
办理抵押登记（3-5天）
在不动产登记中心办理：
成都办理点：青羊区西华门街32号/高新区益州大道999号。
费用：抵押登记费80元/套。
放款（1-3天）
资金转入第三方账户（受托支付），严禁直接给借款人。
四、避坑指南
费用陷阱
警惕“包装费”“加急费”：正规机构仅收评估费、登记费。
年化利率超LPR 4倍（当前14.8%）可举报。
产权风险
勿签“空白合同”：合同需明确金额、利率、还款方式。
拒绝“以房抵债”条款：防止暴力过户。
续贷风险
先息后本贷款到期前1个月需提交续贷申请，避免资金链断裂。
五、替代方案
征信不佳/房龄超限：
担保公司增信（加收1%-3%服务费）。
民间机构短期周转（需抵押率≤50%）。
急需用款：
典当行当日放款（月息1.5%起，需实物抵押）。
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